Un majeur sous tutelle ou curatelle peut-il réaliser une vente immobilière?

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Certaines précautions juridiques doivent être prises concernant l’achat ou la vente d’un bien immobilier appartenant à un majeur protégé.

1/ Sous le régime de la tutelle , c’est le juge des tutelles ( ou le conseil de famille ) qui , après avoir pesé l’intérêt financier et patrimonial du majeur sous tutelle , autorise l’acte , en déterminant les stipulations du contrat et le cas échéant le prix de la transaction.

La vente d’un immeuble ou d’un fond de commerce sera fixé , soit par des expertises préalables du bien vendu , soit par une attestation notariale garantissant un prix de marché fiable.

– le tuteur est autorisé à réaliser une opération immobilière au nom du majeur protégé et dans les conditions fixées par le juge des tutelles ( ou le conseil de famille ). Mais il n’est pas obligé d’intervenir personnellement et peut désigner un mandataire afin de le représenter.

Ce mandat doit alors être étroitement défini et limité à la seule régularisation de l’acte. Le mandataire ne dispose donc d’aucune marge d’initiative et n’exerce aucune prérogative personnelle.

– L’autorisation du juge des tutelles ( ou du conseil de famille ) ne saurait être érigée en une condition suspensive de l’opération envisagée , mais doit impérativement intervenir avant l’acte. Une promesse de vente signée sous la condition suspensive de l’autorisation du juge des tutelles est interdite.

– Une autorisation du juge des tutelles d’accepter une offre transactionnelle autorise le tuteur à signer l’offre et ne vaut pas acceptation de ladite offre , le juge des tutelles n’étant pas partie à la transaction. Tant que le tuteur n’a pas signé l’accord d’achat ou de vente , celui-ci n’existe pas.

– L’ordonnance du juge des tutelles doit être formalisée : un simple courrier autorisant une vente immobilière pour valider l’acte est insuffisant.

– L’ordonnance du juge des tutelles autorise mais ne contraint pas. C’est le tuteur qui en dernier recours décide si l’acte est pris dans l’intérêt du majeur.

– Il est en principe interdit au tuteur de se porter acquéreur des biens de son tutélaire en raison du conflit d’intérêts qu’entraînent ces opérations.

Le juge des tutelles est également compétent pour autoriser un majeur protégé , dont il suit et contrôle la mesure , à disposer de tous ses immeubles , qu’ils soient situés en France ou à l’étranger.




2/ Sous le régime de la curatelle , l’acte ne peut être fait qu’avec l’accord du curateur.

Le majeur sous curatelle doit nécessairement signer l’acte d’achat ou de vente qui doit être cosigné par son curateur.

Si au cours de la signature de l’acte , le majeur sous curatelle est atteint d’un trouble mental l’empêchant totalement de prendre conscience de son acte , celui-ci peut être annulé pour insanité d’esprit conformément au droit commun.

Le majeur sous curatelle reste donc protégé autant que les majeurs qui ne sont pas sous un régime de protection légale.

3/ Mais il ne faut pas se faire trop d’illusions ; les biens immobiliers sont souvent le dernier capital de l’adulte et dont il faut se séparer pour assurer sa subsistance.

Seul le logement personnel du majeur bénéficie d’une protection renforcée.

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